人民公社時期的“社隊辦企業(yè)”、八九十年代的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)潮”，占用了大量集體土地。1998年《土地管理法》出臺，規(guī)定非農(nóng)建設必須使用國有土地，從法理上杜絕了“集體土地辦企業(yè)”。本來意義上的“集體經(jīng)營性建設用地”，主要是90年代中期之前形成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，屬于歷史遺留產(chǎn)物。

       按董繼祚等人的估算，這類土地在全國范圍內(nèi)約有4000萬畝，且有相當比例處于閑置狀態(tài)。問題在于，它們所處的交通區(qū)位往往不太好，投資價值有限，入市也可能無人問津。

       為了解決這個問題，瀏陽等土改試點區(qū)探索出了“集體經(jīng)營性建設用地異地調(diào)整入市”模式。

       它的運作邏輯是：先在縣域內(nèi)找到若干建設用地（如閑置宅基地、學校企業(yè)用地），復墾為耕地。站在全縣發(fā)展的角度考慮，此處減少了若干建設用地（意味著喪失了一些土地建設開發(fā)權(quán)），是不是可以在縣域內(nèi)其它地區(qū)補上？具體的補法，就是在更具備工商業(yè)發(fā)展條件的地區(qū)找一塊農(nóng)用地，把它變成建設用地——也視為“集體經(jīng)營性建設用地”。增減過程中，只要保證全縣耕地數(shù)量和質(zhì)量總體不變，就不違背耕地保護的基本原則。

       當然，操作中還要遵守一些要求。比如，“補”做建設用地的農(nóng)用地，得在建設規(guī)劃區(qū)內(nèi)，不能是基本農(nóng)田和生態(tài)保護林（既符合國土空間規(guī)劃和用途管制）；再如，得獲得上級有關(guān)部門同意。

       “集體經(jīng)營性建設用地異地調(diào)整入市”，被2019中共中央、國務院《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》所肯定。

       那一年，《土地管理法》修改，刪掉了“非農(nóng)建設必須使用國有土地”之規(guī)定，為“異地調(diào)整入市”掃清了法律障礙。當年的中央一號文件也提出，“全面推開農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革”。

       自此，“集體經(jīng)營性建設用地”的內(nèi)涵和外延得到了極大擴充。這類土地的入市，從商業(yè)操作上變得切實可行。

       入市意味著要交易，交易就需要有平臺——瀏陽等土改試點區(qū)就是很好的說明。對中智信息等平臺建設服務供應商來說，這都是商機。該公司估算過，按現(xiàn)行建設標準，集體經(jīng)營性建設入市帶給其所在行業(yè)的市場空間約50個億。

       對這個行業(yè)來說，還有其它一些政策紅利點。比如，2021年初中共中央辦公廳、國務院辦公廳《建設高標準市場體系行動方案》中所提到的——“加快推進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場建設，統(tǒng)一交易規(guī)則和交易平臺”、“開展土地指標跨區(qū)域交易試點”、“探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給”。

       這些改革措施，都會產(chǎn)生相應的市場需求,從而推動交易平臺從線下走上線上,從面對面轉(zhuǎn)為屏對屏。

       黨的十八大以來，中央對深化農(nóng)村土地制度改革作出一系列重大決策部署，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營，初步構(gòu)建了新時代的農(nóng)村土地管理制度“四梁八柱”。為實現(xiàn)中央提出的“加快建設”要求，楊濤認為還要重點深化三方面的改革研究。一是聚焦“誰來入市”，進一步明確入市對象范圍和入市主體。二是聚焦“入市成本價格”，完善城鄉(xiāng)建設用地價格形成機制。三是聚焦“錢怎么分”積極探索入市收益分配制度。

       “通過交易平臺的建設,則能進一步為市場解絆、為主體增收、為交易提速、為監(jiān)管助力。”楊濤說。
 

       長沙市中智信息技術(shù)有限公司的辦公樓內(nèi)，有一個黨員活動室。公司黨支部的學黨史活動，通常在這里召開。

       該公司的一塊主要業(yè)務，是土地要素交易平臺的建設維護——一個因新一輪土地制度改革而興起的細分行業(yè)。要從事好這個行業(yè)，需要對中國土地制度的沿革有所了解。中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導下的土地改革史，也就成了公司黨支部學黨史活動的重要話題。

       在公司黨支部書記姚杰看來，土改史中的兩個關(guān)鍵詞，與公司黨支部建設和公司發(fā)展高度關(guān)聯(lián)。

       一是使命感。土地制度牽系國家根本，上世紀二三十年代的土地改革、新中國成立前后的土改運動、50年代的農(nóng)業(yè)合作化運動、改革開放初的“分田到戶”、八九十年代成形的國有土地出讓制，都深刻影響了國家民族命運。當下的這輪土地制度改革，對完善社會主義市場經(jīng)濟體制、積極踐行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略意義重大，亦是國之大事。中智信息所處的這個細分行業(yè)，是推動改革進程的眾多只手之一。“身為行業(yè)從業(yè)者，應有站在時代潮頭的使命感。”姚杰說。

       二是創(chuàng)新精神。一部百年土改史，也是一部積極創(chuàng)新的歷史。上世紀二三十年代，中國共產(chǎn)黨準確抓住了中國社會的主要矛盾，發(fā)起土地革命、創(chuàng)造了“農(nóng)村包圍城市”的道路，是馬克思主義中國化的一次重大創(chuàng)新。新中國成立后形成的“國家—集體”雙層土地所有制，是又一次重要的制度創(chuàng)新。上世紀七十年代末的農(nóng)村土地制度改革，拉開了改革開放的序幕，體現(xiàn)了與時俱進的創(chuàng)新精神。新世紀后出現(xiàn)的增減掛鉤等土地管理舉措，也展示出了創(chuàng)新的智慧……這一部瀾壯闊的歷史，給土地行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)提供了重要學習素材和豐富靈感源泉。

        “中智信息下一階段的黨支部建設工作，將圍繞這兩個關(guān)鍵詞作文章。”姚杰說。